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热火小牛:商品房補充協議與買賣合同矛盾,哪個約定有效?

2019-6-10 14:33:52發布2次查看發布人:
文丨王律師
編輯丨阿王
購買商品房時,業主在簽訂合同時,經?;嵊黽唐販柯蚵艉賢謀競竺嬗指郊恿瞬鉤湫?,有的甚至會有好幾個,有些業主被“附加協議”的名頭所迷惑,認為只是附件,對這個協議里面的約定條款不夠重視,甚至有的看都不看就簽字了,一旦業主與開發商有了糾紛,這些條款就變成了開發商手里的有利證據。
但是,并不是在協議上簽字,所有的約定就只能按照條款約定履行,在法定情形下,有些不公平不合理的條款也是無效的。
下面小編就以一則案例解析補充協議的陷阱。
月芬是南安市的一位普通市民,家里開了小賣部做點小生意,因為夫妻倆勤勞肯干,這些年也算攢了一些積蓄,于是在2011年,一家人決定去看看樓盤買一套樓房,從以前的破舊平房里搬出來。
小城市里樓盤也不多,轉了幾次月芬看中了其中一家明發房產公司的商品房,4月份雙方簽訂《商品房買賣合同》一份,房屋面積94平,總價款人民幣330167元。同日,雙方又簽訂了《合同補充協議》一份,銷售經理說這是作為合同的附件之一,月芬也沒有多想,就簽了字。
2012年9月,房子交房了,按照合同約定,房產公司應該在交付使用后60日內辦理產權登記,可是房產公司遲遲不完成房屋所有權初始預登記,導致月芬辦不了房產證,而且房屋實測面積也跟約定面積不一致,也不給退因面積誤差而導致的差額款項,幾經協商沒有解決,月芬只好訴至法院,要求開發商承擔違約責任。
雙方的爭議問題主要有三個方面:
1、《商品房買賣合同》附件六《合同補充協議》第三條、第四條的效力如何?
2、開發商是否應退還原告超面積購房款?
3、開發商是否存在逾期協助***的違約行為?若有,應如何承擔違約責任?
一、補充協議條款效力問題《合同補充協議》第三條、第四條分別約定了:
1.面積差異處理。將正式合同里的“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中任何一項超出3%時,買受人有權退房。買受人不退房的,按以下方式處理:……絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?!北涓骸敖ㄖ婊?、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的,雙方仍據實結算房價款,繼續履行合同?!?br>2.違約金。將正式合同里的“如因出賣人原因,買受人不能在商品房交付使用后90日內取得房屋權屬證書的,雙方同意按下列第2、3項處理:……2、買受人不退房,出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的0.01%向買受人支付違約金?!北涓骸奧蚴莧瞬煌朔?,出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?!?br>在《商品房買賣合同》與《合同補充協議》約定不一致的情況下,月芬想要主張補充協議約定的條款無效,在法律適用上講,屬于是否是無效格式條款的問題。
格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。格式條款無效的情形有三種:
1.具有合同法第五十二條法定無效情形的;
2.造成對方人身傷害的或因故意或者重大過失造成對方財產損失的條款無效;
3.提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效。
本案中,《合同補充協議》的具體內容是由開發商事先予以擬定,并在該樓盤中重復使用,屬于格式條款合同。
在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中對面積差異處理和違約金問題已有約定,而在《合同補充協議》第三條的補充約定,明顯免除被告的責任、加重原告的責任并排除原告的主要權利,也規避了房管部門提供的《商品房買賣合同》范本在房屋買賣中對消費者利益?;さ募喙?,因此,《合同補充協議》第三條關于面積差異處理的補充約定依法應認定為無效條款。
《合同補充協議》第四條變更了《商品房買賣合同》第十四條第一款第2項的約定,將被告逾期協助辦理產權登記應自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付違約金,變更為被告按已付房價款的1%向原告支付違約金,如此變更,一旦被告逾期協助辦理產權登記,則毫無時間限制,被告可無期限拖延協助辦理產權登記,不能督促被告盡快完成協助義務,該格式條款的補充約定免除了被告責任、加重原告責任、排除原告主要權利,也應認定為無效條款。
二、開發商是否應退還原告超面積購房款?由于以上補充協議中的條款是無效條款,因此雙方關于面積差異處理仍應按《商品房買賣合同》的約定處理,即被告應返還原告超出合同約定面積3%部分的補面積差額購房款。
三、開發商是否違約?該商品房于2012年交付原告使用,但開發商遲遲未完成房屋所有權初始預登記,致使月芬尚未取得所購商品房的房屋所有權證,開發商主張該樓盤未能依約完成產權登記屬于政府原因造成,但并未對此充分舉證證實,且未能舉證證實其已經依約履行協助辦理房屋所有權登記的義務,因此應承擔逾期協助***的違約責任。
根據合同約定,開發商應該支付自約定的逾期之日即2012年12月26日起至開發商向房屋所在地產權登記機關提交需由其提供的辦理房屋所有權登記的相關資料之日止,每日按原告已付購房款的0.01%計算的逾期協助辦理房屋所有權登記的違約金。
之所以會有這種補充協議的出現,是因為目前房管部門為了規范商品房交易市場,都會出臺商品房買賣合同范本,該范本約定的條款相對來說較為公平,有些開發商為了讓自己少承擔一些合同義務,就會在補充協議里變更正式合同里的條款,因此補充協議里的條款也要仔細審查,避免事后發生糾紛。

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